土地问题是“三农”发展的关键问题。2018一号文件部署，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。此次的宅基地改革，或可促进新型城镇化建设，推动城乡双向流动，成为乡村振兴的新动力。本文将结合案例，探讨在宅基地“三权分置”新政策下，田园综合体的开发模式及赢利点。
一、宅基地“三权分置”政策解读
（一）宅基地使用现状及改革的意义
2018年2月4日，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（下文简称《意见》）作为“中央一号文件”正式对外公布。根据文件部署，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地关系到住有所居，关系到广大农民的切身利益与获得感，因而此次宅基地“三权分置”的改革获得了社会各界广泛关注。
当前，我国农村宅基地的闲置率非常高，这是城镇化进程不断推进，大量农村人口涌入城市就业生活所致的。以湖南农村为例，截至2017年5月湖南农村宅基地闲置大约在10%-20%之间，个别地方达到30%以上，许多村庄成了名副其实的“空心村”。此次宅基地改革，元立方金服研究员认为，不但可以实现农村闲置宅基地的集约利用，促进新型城镇化建设，推动城乡双向流动，还将有助于解决农村留守儿童、留守老人等一系列社会问题，有望成为未来经济发展的新动力。
（二）宅基地改革的“红线”
《意见》将宅基地的两权细化成了三权，即集体所有权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。同时，《意见》对宅基地“三权分置”的探索设定了红线：适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。对此，中央农办主任韩俊发言，宅基地的“三权分置”不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。
二、结合宅基地改革，田园综合体的三种开发模式及赢利点分析
宅基地的“三权分置”很明确，宅基地的“所有权”归属于村集体，“资格权”归还于农民，而“使用权”开放，不再局限于分到宅基地的农民，可通过租赁、抵押和转卖，直接进入要素市场。元立方金服研究员认为，这里值得注意的是，目前农村宅基地的受让人仅限于村级集体经济组织及组织成员。
在宅基地改革的政策背景下，建立特色小镇和田园综合体是乡村振兴目标实现的最重要方式之一。建设资源内生+外来资本引入型的田园综合体项目，取当地村庄内部的土地、特色产业、民俗文化及人力等资源，引入外来资本对当地的资源进行开发及基础设施建设，可促进一二三产业融合，推动城乡资源双向流动，让农村老百姓共享收益，实现乡村振兴战略的目标。
以宅基地的获取方式划分，元立方金服研究员认为，资源内生+外来资本引入型的田园综合体有以下三种开发模式：以运营民宿为主要赢利点的模式、以发展（高端）农产业为赢利点的模式、以打造生态庄园为赢利点的模式。
（一） 以运营民宿为主要赢利点的模式
我国宅基地是集体所有的，且“一户一宅”，即一家农户只能使用一处宅基地。元立方金服研究员认为，整合部分相邻农户的宅基地，可建立小型的以运营民宿为主的田园综合体。此类模式的田园综合体，主要选址在有特殊生态环境的村落，且当地的特色产业已较为成熟，文化独特质朴。村落可开发旅游短线，建设以旅游住宿、当地农业文化体验、特产销售为赢利点的田园综合体项目。
案例
上海金山嘴渔村——靠海吃海
上海金山嘴渔村，位于长江三角洲南翼，地里位置得天独厚，当地水产发达。嘴渔村秉承“靠海吃海”的理念，设计以运营民宿为主的田园综合体模式，使一二三产融合发展，成为休闲农业集聚区
上海金山区嘴渔村的闲置农宅，在宅基地新政下成了“香饽饽”。目前，全村已有100多户村民将农宅租了出去，用以开设民宿、特色景点等。截止2017年底，整个渔村的出现了12个特色民宿品牌，总客房数达到了120间，节假日前夕就被预定一空。
“靠海吃海”是嘴渔村开发模式的特点，渔民的海鲜生意因此越做越好。每日傍晚，渔民一边在船上收货，一边在朋友圈里发出“渔船回来了”的信息，市区内外老客户们纷纷来电要货，不多时刚打回来的海鲜就预售大半。
凭借特色民宿、新鲜水产，2016年底金山嘴渔村累计接待游客达320万人次，市民游客们纷纷来尝渔家菜。试想一下，周末走在嘴渔村老街上，有时在小湖边逛逛，累了就到咖啡馆、小酒吧或文化工作室里坐坐，傍晚还可以找一家“海景民宿”住下来，体验一回渔家生活，这是多么的惬意。围绕一个“渔”字做足文章，金山嘴渔村渐渐成了“不夜小镇”。
（二） 以发展（高端）农产业为赢利点的模式
当前，我国宅基地布局零碎分散、面积超标、建设品质低劣，不仅不利于节约集约利用土地资源和基础设施建设投入，而且增加了农村社会治理难度，严重影响农业现代化发展和农村生态效益提升,不利于城乡统筹发展。
宅基地新政中提出，跨区域的宅基地，可集合后变成一个集中面积，解决土地碎片化问题。碎片化的宅基地经过集中整合后，面积较大，可建立中大型的以养殖（高端）农产业为支撑的田园综合体。此类田园综合体项目，赢利模式主要有线下销售农产品，向高端超市及电商对口供应农产品、加工品，运营可供游客观赏的采摘园，开发文创或亲子活动等。
案例
黑龙江富锦市——“稻”梦空间
2017年，富锦市依托独特的地理、生态优势，打造以稻田文化为主题的“田园综合体”，被誉为华夏的“稻”梦空间。
永胜村是富锦田园综合体项目开发的村落之一，同时也是高标准水稻示范基地。除去原有的水稻核心种植区，现已开发完成水稻景观种植区819亩，景区中心还将建立一座观光塔与若干玻璃观光平台，游人站在平台上向下观望，闻着“稻香”，有身处“稻海”之感。值得一提，富锦的水稻都是订单种植，质量与数量均高于平均水平，每公斤水稻收购价格较之市面价格高0.54元。
富锦利用周边附近的森林公园和湿地公园，打造了不同民族风情的6个农家乐。这些农家乐中，共有38栋育秧大棚，其中8栋种植蘑菇木耳等菌种，其他大棚则种植瓜果蔬菜。大棚中的农产品除了向当地市区超市定点运销外，还可供游客观赏、采摘。
富锦市以整合周边村落的碎片化宅基地及经营性用地，把休闲农业、养生度假、文化艺术、农耕活动等有机结合起来，发挥乘法效应，展示了田园产业的美好未来。
（三） 以打造生态庄园为赢利点的模式
除了上文提到的两种宅基地有偿使用制度之外，村级集体经济组织还可向农户集体购买宅基地使用权，统一规划使用，建立高端大型的以生态庄园为核心的田园综合体。
案例
成都市郫都区多利农庄——高端大气
成都市郫都区多利农庄，在郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设多利有机小镇。园区预计总投资150亿元，总规划面积约2万亩，将建设集52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和打万亩有机生态农业示范基地为一体的高端田园综合体。
在成都多利农庄项目中，当地农户以确权后的宅基地及集体建设用地入股，并组建村集体资产管理有限公司。村集体资产管理公司再与多利公司合作，自主开展土地综合整治和农村新型社区建设。通过整理节余的集体建设用地挂牌出让，打造田园综合体项目，农民获得了持续增收，享受土地改革发展的红利。
目前，首期项目已建成300亩有机生态农业示范区、100亩塑料大棚、10000平方米智能温室大棚与2000平方米文创空间。先是28个农业创业项目相继入驻园区开展农业发展上的创业创新，再是30多家市场主体包括咖啡馆酒吧、氧吧、健身吧、私房菜、家庭农场等跟进入住，多利农庄作依托高端有机农业发展，发展文创、旅游等产业，是成都市为数不多的农业“双创”园区之一。
此外，园区还打造了中国乡村模式的全球性度假酒店。法国lux酒店，作为第一个入驻中国乡村的管理集团，以运营乡村酒店的理念，打造乡村旅游度假社区，带动休闲农业与乡村旅游转型升级。目前，已启动一期4000平方米LUX主题酒店建设，未来游客可在农庄体验乡村风光、有机蔬菜种植以及乡村酒店等特色项目。
小结：2015年年初，宅基地制度改革试点在全国部分县市拉开大幕。截止2017年底，历时三年，我国在探索宅基地有偿使用制度方面取得了一些经验。毫无疑问，田园综合体，是盘活宅基地的最重要、最有效的运作模式之一。
作者：朱婷
